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西元２００４年 ２ 月１５日出刊（西元２００１年５月１５日創刊）

◎房屋租賃的法律問題提要！
       房屋租賃在當今社會裏十分的普遍，無殼蝸牛則須以租屋解決住的問題！
         有屋者則以出租房屋收取租金作為理財方式，因此在日常生活中，租賃問題將會經常碰觸到，故對房屋租賃問題的法律常識，則有加以瞭解之必要。
一、什麼叫「租賃」、什麼叫「不定期租約」
         依我國民法第四百二十一條第一項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」租賃契約，不須一定方式，但不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。但為民法第四百二十二條所明定。租賃期限，不得逾二十年；逾二十年者應縮短為二十年，但期限屆滿後，當事人得更新之。惟更新之租期，仍不得逾二十年。至於未定期限之租賃，如未合法終止，則得繼續住至二十年以上。由此可知租賃房屋最好要簽訂「書面」契約，否則變成了不定期租賃，如此一來對於屋主是很不利的。因定期租約，經期滿即可收回房屋；而不定期租賃則須符合土地法第一百條各款規定，方可收回房屋。
二、房屋租賃經公證好處多多
　　就房東而言：公證的好處是在於當房客遲延給付租金或屆期不遷讓房屋時，得以公證書作為執行名義，直接對房客進行強制執行，可以快速收回房屋、取得租金，省去訴訟之費時、費力、費錢（惟房租所得須照實申報繳納所得稅）。
　　對房客而言：租期如逾五年未經公證者，房東如將房屋出賣於他人，後手之房東可收回該房屋，不讓原房客繼續使用。只有在租期五年以內，或經公證程序後，房東縱使在中途將該屋出售他人，此時房客即可以主張「買賣不破租賃」（專有名詞解釋如法律辭典附後），而可繼續租用該屋至原契約期滿。
三、租屋押金多少才合宜、合法
　　租屋以現金為擔保者，其擔保之金額不得超過二個月房屋租金的總額，也就是說最多只能押兩個月的租金，如果已交付的押金超過二個月以上者，其承租人得以就超過之部分抵付房租。為土地法九十九條所明定。
四、房東可以隨意終止租約收回房屋嗎？
（一）租約屆滿時得收回該出租屋
　　租約屆滿時得收回該出租屋，但租期屆滿，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，則視為「不定期租賃」。所謂不即表示反對之意思，係指依一般觀念可能表示反對之意思而不表示者。此項意思表示，不以明示為必要，例如：對原租金表示爭執、或於期限屆滿之際，像承租人預為表示不願續約，均不失為有反對意思之表示。但如僅於期滿後未收租金，則係一種單純的沉默，尚難認已有反對續租之意思。
（二）合法終止租約
Ａ、租約存續期間內，雙方合意隨時可終止租約。
Ｂ、「不定期租賃」者，則須依土地法第一百條規定：出租人非因有下列情形之一，
　　不得收回房屋：
　　１、出租人收回自住或重新建築時。
　　２、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
　　３、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。
　　４、承租人以房屋供違反法令之使用時。
　　５、承租人違反租賃契約時。
　　另當承租人損壞出租人之房屋或附著物而不為相當賠償時，得優先適用。
Ｃ、租賃定有期限者，遇有下述情形，方可租賃期限內主張終止租約：
承租人死亡，其繼承人得終止之。
當事人約定一方於租約期滿前得終止。終止後始到期之租金，出租人已預先受領，應反還之。
租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知瑕疵，或已拋棄終止契約之權利，仍得終止契約。
租賃物全部滅失者，其租賃關係，當然消滅。
當租賃物僅一部滅失者，如承租人就其餘部分不能達租賃之目的時，得終止契約，其滅失部分之租賃關係，亦歸消滅。
承租人積欠租金，應先以押金抵償，但在押金抵償完畢後，仍積有二個月以上租金未付時，出租人得主張終止契約，收回房屋。
五、租物遭假扣押，房客可以續約嗎
　　假扣押是為了保全強制執行為目的，其出售、抵押等物權之處分行為在假扣押撤銷前不能為之，但其出租、出借等債權之負擔行為仍可進行，所以房子遭假扣押後，房客仍可續租。但有遭排除租約之風險。
六、租期存續中，房東可否任意調整租金
　　按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」，「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其原有效果。」
民法第四百四十二條、第二百二十七之二條分別定有明文。因此本文認為：房屋租賃在符合上揭法律條文情事下，不僅是不定期租賃契約得調整租金，縱使是定期租賃契約，在情事變更原則下，出租人亦得請求調整租金。
七、出租房屋之修繕，該由誰負責
　　房屋出租人負交付租賃物，並使租賃物合於約定使用、收益之義務。租賃物之修繕，除契約另有訂定，或另有習慣外，由出租人負擔。租賃物如有修繕之必要，而應由出租人負擔時，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，出租人於期限內不為修繕者，承租人為保護其利益，得終止契約，或自行修繕而請求出租人返還費用，或於租金中扣除之。
　　當有第三人就租賃物主張權利時，出租人應負責排除。承租人如違反善良管理人之保管義務，致租賃物毀損滅失者，或因承租人之同居人，或因承租人允許為租賃物之使用收益之第三人，應負責之事由，致租賃物毀損滅失者，或租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損滅失者，應負賠償之責。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。
　　由於租賃關係發生頻繁，出租人、承租人間其互動上允宜事先訂好書面契約，雙方再以最大誠信來履約，並為顧全租賃雙方感情，如有糾紛宜先行懇談協商，以免訟累。

◎法律辭典
買賣不破租賃
         所謂「買賣不破租賃」是指不動產出租之後，所有權人將該不動產出賣時，並不影響原先存在的租賃契約。就房屋租賃而言，如果所有權人甲將房屋出租予承租人乙，在租賃契約依法得適用「買賣不破租賃」者，於甲將房屋出售予丙時，乙得主張租賃契約對新的所有權人丙也繼續有效，所以丙並不能要求乙搬家。如果不適用「買賣不破租賃」，丙就有權要求乙搬家。
　   「買賣不破租賃」原則的立法原意，本是在保護弱勢的承租人，避免因為不動產所有權一旦易主，承租人便須搬離該不動產。但是由於一些不肖債務人在不動產被強制執行時，虛偽訂定不定期或長期租賃契約，利用「買賣不破租賃」原則，強占待拍賣的不動產，阻礙債權人強制拍賣，因此修正後之民法第四百二十五條明文規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。（第一項）前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」（第二項）簡言之，依民法第四百二十五條規定，可依下述簡單方式來判斷不動產租賃契約是否適用「買賣不破租賃」原則：
（一） 租賃契約經過公證者：不論租賃期間長短，均有「買賣不破租賃」原則之適用。
（二） 租賃契約未經公證者：可區分為下述情形：
1. 租賃期間未滿五年者，有「買賣不破租賃」原則的適用。
2. 租賃期間為五年以上者，並無「買賣不破租賃」原則的適用。
3. 租賃期間未定期限者，並無「買賣不破租賃」原則適用。
◎【法令新知】
交通規則統一了
「郊外」與「市區」道路，行車時速統一為「不得超過５０公里」
　　自今（九十三）年一月一日起，在市區道路行車時速須依速限標誌或標線指示駕駛，全台皆統一為「不得超過五十公里」，依據交通部與內政部會銜修正之「道路交通安全規則」第九十三條第一項第一款規定，已將未設置速限標誌或標線之「郊外」與「市區」道路，行車時速統一定為「不得超過五十公里」，是故請用路人遵守新修正之交通規則，安全駕駛。

◎【漁夫 VS 富商 的對話】

         有一位富商來到碼頭邊看著漁夫在捕魚，富商對著漁夫能抓這麼高價值的魚，特別恭維一番之後，又問漁夫為何不再多補一些魚呢？
        漁夫說：「這些魚已經足夠我一家的生活所需。」
        富商說：「那一天剩下這麼多的時間，你都做什麼事呀！」漁夫說：「我呀！我每天都睡到自然醒，才會出海去抓魚，回家之後，我會陪小孩子們玩耍，等到黃昏的時候，再到村子裡去找朋友聊天、大家一起喝個小酒。我每天都過著非常充實又快樂呢！」
　　富商很不以為然，連忙幫漁夫出主意：「你應該每天多花一些時間去抓魚，可以快速存錢，當你有了錢就去買一艘屬於自己的船，就能捕到更多的魚，然後你就可擁有屬於自己的漁船隊；你就可以當魚罐頭工廠的老闆，從而獲取更多利潤，然後你們一家人就可以搬進大城市做行銷，經營你的大企業。」
　　漁夫問：「這需要多少時間呢？」
　　富商回答：「十五年到二十年。」
　　漁夫又問：「之後呢？」
　　富商大笑著說：「然後你就可以在當皇帝啦！時機一到，你的股票一上市，到時候你就發大財啦！你就可以幾億幾億大把地賺錢，到那個時候，你就可以退休，你可以搬到海邊漁村去住。每天可以睡到自然醒，出海隨便抓幾條魚，回家跟小朋友玩一玩，黃昏時，再到村子裡喝點小酒，跟哥們聊天囉！」
　　漁夫笑著說：「我現在不就是過這樣的生活嗎？」
當我們在追求慾望在無限擴張的時候，經常忽略許多比金錢和權力更重要的東西。但是，真正悲哀的是：「自己常被這些無名的慾望搞的苦不堪言，到頭來還是一場空自己卻不自知呢！」

◎四十五歲以後的人應如何做運動
適量的運動對身體　　百利而無一害
　　人的肌力在四十五歲之後就逐漸減弱，肌力減退最大的原因就是缺少活動。
　　適量的運動，對身體百利而無一害，可以促進血液循環，提高身體抵抗力，預防外來之感染，減低患病的機率，使身體更健康。尤其「對於慢性病患者，更有改善病情之功效」。
　　茲分述如下：
壹、運動的好處：
   一、可增加肌力、耐力、柔軟度，以及維持關節的活動度。
   二、可改善肌肉協調，增進平衡反應，並且可以減少跌倒的機率。
   三、可以減緩骨質疏鬆的過程，並減低骨折的機會。
   四、可減低罹患高血壓、心臟病、糖尿病，以及腸癌的危險。
   五、具有控制體重的功效。
   六、減緩衰老速度，令老年人體魄更強壯。
貳、基本原則：
   一、用餐前後的時間，不要做運動。
   二、排泄後再做運動。
   三、每日運動時間，宜慢慢增加，運動時間最多到卅分鐘就足夠了，或做到「有點累但又不至於太累」的程度即
            可，千萬不要做到「喘得說不出話來」。
   四、運動中，要安排適量的休息。
   五、穿著適當的運動服裝：如棉質、吸汗、寬鬆的質料。
   六、選擇合適的運動鞋，鞋底以富彈性而不滑為佳。
   七、選擇平整且安全之運動場所。
   八、運動前或運動之中，如有頭暈、胸痛、心悸、臉色蒼白、盜汗等現象時，應該立即停止運動，以免造成運動傷
           害。
   九、若有個別健康問題者：關節置換、手腳關節急性扭傷，應請專業醫師診察，及物理治療師指導合適的運動方
           法、運動強度及注意事項。