第37期 2010-05-15
內容:

發 行 人:吳榮昌律師           
編輯委員:林基豐律師、陳世川律師
執行編輯:陳茂興
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西元2010年月15日出刊(西元2001年5月15日創刊)

民法物權編-用益物權包括:地上權、永佃權、地役權及典權及占有部分條文,已於民國99年2月3日大幅修正公布,將於99年8月3日起施行。
    民法物權編,有關用益物權-地上權、永佃權、地役權及典權及占有部分,於民國99年2月3日修正公布,自公布後六個月施行,將於99年8月3日起施行,修正內容甚大,包括章名多所變更,茲將增修正大端分述如下:
一、增訂地上權未定有期限及以公共建設為目的之存續期限:
    民法原規定地上權人於未定有期限之地上權者,保護甚大,除非地上權人主動拋棄地上權(§民834)或積欠租金達兩年之總額而經撤銷地上權者(§民836),否則,土地所有人則無理由可資終止其地上權之權利,因此,形成該土地無法隨著社會發展而充分之利用,實不敷時代需求與阻礙正常社會發展甚巨;修法針對此類缺憾,增訂第八百三十三條之一「地上權未定有期限者,存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時,法院得因當事人之請求,斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形,定其存續期間或終止其地上權。」及第八百三十三條之二「以公共建設為目的而成立之地上權,未定有期限者,以該建設使用目的完畢時,視為地上權之存續期限。」,以平衡雙方之權利義務及社會發展。
二、永佃權修正為農育權其存續期限限縮為自修正施行日起二十年:
    原規定「稱永佃權者,謂支付佃租永久在他人土地上為耕作或牧畜之權。永佃權之設定,定有期限者,視為租賃,適用關於租賃之規定。」袛要土地一經設定永佃權,將造成土地所有人與使用人之永久分離,且目前實務上各地政事務所已鮮少以永佃權登記,因此,於本次修法時,修定為附有期限,即如「民法物權編施行法」第十三條之二「民法物權編中華民國九十九年一月五日修正之條文施行前發生之永佃權,其存續期限縮短為自修正施行日起二十年。前項永佃權仍適用修正前之規定。第一項永佃權存續期限屆滿時,永佃權人得請求變更登記為農育權。」之明定。
三、針對國家發展農業改革之需要增訂「農育權」之農地物權:
    鑒於現行民法對建地之使用設有地上權之規定,而對於農地之使用則尚無符合需要之物權,參酌我國目前農業改革,增訂「農育權」章;稱農育權者按增訂民法第八百五十條之一規定:「稱農育權者,謂在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育之權。農育權之期限,不得逾二十年;逾二十年者,縮短為二十年。但以造林、保育為目的或法令另有規定者,不在此限。」;同時亦增訂終止農育權及減免地租之規定(§民850-2)及(§民850-4),讓與、設定抵押權及處分一體性之規定(§民850-3)及(§民850-5),農育權人使用土地之方法及違反之效果(§民850-6)、農育權消滅時出產物及農育工作物之取回(§民850-7),增訂土地所有人應償還特別改良費用或其他有益費用之情形及農育權人對該等費用請求權時效之規定(§民850-8)、農育權準用地上權之相關規定(§民850-9)等。
四、地役權修訂為不動產役權,且明定通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權:
    由於經濟發展、社會結構改變,地役權需役及供役客體已從土地擴張至其他不動產,為求名實相符,已將章名修正為「不動產役權」(專有名詞解釋如法律辭典附後)。同時,增訂同一不動產上不動產役權與用益物權同時存在,其後設定物權之權利行使限制(§民851-1)、時效取得共有不動產役權之規定(§民852)、不動產役權行使權利之處所或方法得請求變更(§民855-1)、明定不動產役權消滅及其設置取回之規定(§民859)及(§民859-1)、不動產役權準用地上權之相關規定(§民859-2)、基於用益物權或租賃關係得設定之不動產役權及自己不動產役權與其準用之規定(§民859-3至859-5)。
五、典權修正為於他人不回贖時,典權人取得該不動產所有權:
    按民法第九百十一條規定:「稱典權者,謂支付典價在他人之不動產為使用、收益,於他人不回贖時,取得該不動產所有權之權。」,換言之,典權人經支付典價(一定之金錢)給他人,且在他人提供之不動產上並有使用、收益,且於他人到期不回贖時,則依法取得該不動產所有權之權。查典權與不動產租賃之權利不一樣,因租賃是債權之權利,而典權則屬為物權之權利。又與抵押權、質權亦不同,因抵押權、質權皆屬擔保物權。典權具有限制所有權之效力,至為強大。惟查占有僅係用益物權以標的物為使用收益之當然結果,乃為典權之效力,而非成立要件,於修法時將「占有」二字,修正為「在他人之不動產」,以杜爭議。
    此外,基於典權特質,於出典人未行使回贖權時,典權人取得典物所有權(§民923)、(§民924),修法時於其後段增列「於他人不回贖時,取得該不動產所有權」,俾使定義更為周全,以活化典權之社會功能。另明定典權人取得典物所有權及絕賣條款經登記者發生物權效力(§民913)、典權處分一體性及其得設定抵押權之規定(§民915)及(§民917)、並增訂典權人使用土地之方法及違反之效果(§民917-1)、修正典權人之留買權規定(§民919)、出典人回贖典物時扣減原典價之方法(§民920)、增訂原典權於典物滅失時仍存在之範圍(§民921)及(§民922-1)、出典人於典物轉典時回贖之規定(§民924-1)、典權存續期間推定有租賃關係及準用法定地上權之規定(§民924-2)、典物回贖時準用地上權或視為已有地上權之相關規定(§民927)等。
六、有關占有之權利增訂推定之例外規定—等增修條文如下:
    占有之權利增訂推定之例外規定,如民法第九百四十三條規定:「占有人於占有物上行使之權利,推定其適法有此權利。前項推定,於下列情形不適用之:一、占有已登記之不動產而行使物權。二、行使所有權以外之權利者,對使其占有之人。」及推定占有態樣包括「無過失」即如民法第九百四十四條規定:「占有人推定其為以所有之意思,善意、和平、公然及無過失占有。經證明前後兩時為占有者,推定前後兩時之間,繼續占有。」同時,修正占有變更之通知義務(§民945)、動產善意取得制度(§民948)至(§民951-1)、善意占有人之權利及責任限度(§民952)至(§民954)、惡意占有人之賠償責任規定(§民956)、善意占有人變為惡意占有人之轉換時點(§民959)、及共同占有人之自力救濟或物上請求權(§民963-1)。
 
法律專欄
非任一刑事被告經偵查不起訴處分者,而該案件之告訴人便會成立誣告罪嫌! 尚端視告訴人之有無犯意及有無反於真實之事實提告而定。          
案例:
    據當事人即刑事被告詢稱:經由房屋仲介介紹買屋,但被前屋主提起詐欺告訴,向檢察官訴稱:「房屋價值評估不實,買方即本人與房屋仲介勾串共謀以詐術騙取房屋---」等,現雖獲不起訴之處分,惟令我請假跑了兩趟偵查庭,心有不甘,欲對前屋主提出誣告罪嫌之告訴,是否會成立?
解析:
一、據上當事人所述經由房屋仲介購屋,卻被前屋主認房屋仲介對房屋價值評估不實,及與之勾串共謀以詐術騙取房屋等詐欺罪嫌,提起刑事告訴,現已獲不起訴在案。依刑事訴訟法第252條規定:「案件有下列情形之一者,應為不起訴之處分:」計有法定十項事由。按當事人業已獲不起訴之處分言,檢察官極有可能援引同法條之第十款:犯罪嫌疑不足者。」,而為不起訴之處分。換言之,前屋主所提供之事證,經檢察官偵查過後,認為無何積極之證據可資證明當事人等有詐欺罪嫌之犯行,而予以不起訴之處分,這等於還了被告之清白。
二、次查我國刑法第169條規定:「意圖他人受刑事或懲戒處分,向該管公務員誣告者,處七年以下有期徒刑。意圖他人受刑事或懲戒處分,而偽造、變造證據,或使用偽造、變造之證據者,亦同。」,按其犯罪之構成要件:須有客觀要件(1、向該管公務員申告。2、反於真實之事實而申告者。3、有受刑事懲戒處分之危險。);另須有主觀要件(1、須是故意。2、意圖使他人受刑事或懲戒處分。),缺一者,則不能成立誣告犯罪;簡言之,並非任一刑事被告經檢察官偵查過後,因犯罪嫌疑不足而予不起訴處分者,該告訴人即等於可成立誣告罪,尚須視有無符合上揭構成要件而定。
三、因此,宜就上述誣告罪之構成要件逐一核對確認,以釐清前屋主是否會成立誣告罪嫌,若須要進一步評估其成立之機率,則須就該不起訴處分書及其他如反於真實之事實而申告、主觀要件(1、須是故意。2、意圖使他人受刑事或懲戒處分。)之證據資料等研究判斷。
 
法律專欄
萬一不幸碰到惡房客,如何才能全身而退!          
案例:
    據當事人即房東詢稱:房客於租約到期,賴著不繳房租,也不簽約,又不搬家,還反嗆我:「膽敢自行開門入屋就告死你--」;還曾於深夜連續打電話言語恐嚇,請問該怎麼辦!
解析:
一、依據當事人所述:房屋租賃租約已屆滿,於民事方面,房東得依房屋所有權人之身分,以民事起訴狀向房屋坐落所在地之地方法院民事庭提起返還賃物等訴訟,請求法院判決房客應將租屋遷讓交還,並可請求給付欠繳之租金與於租約屆滿後仍繼續占用房屋之每月相當於租金之不當得利,以維護自身之權益。
二、如果上揭之訴,獲得法院之勝訴判決,房客仍然賴著拒不搬家,房東則可依法院之勝訴判決及確定證明書為強制執行之執行名義,聲請法院予以強制執行,屆時,則可協請警方協助強制房客遷讓房屋。
三、經法院之勝訴判決,又如房客仍未就應給付之金額為之清償,房東可依法院之勝訴判決及確定證明書為執行名義,查調房客之財產、所得,聲請法院予以強制執行或查封拍賣其家電、家俱。
四、房東尚可就租賃契約所生之債權(已得請求之損害賠償金及屆期未繳之租金),就房客留置於屋內之不動產,行使留置權就留置物優先拍賣受償。
五、末建議房東莫因房客於租約屆期,不繳房租,也不續約,又不搬家,還遭反嗆,就貿然持預留之房屋門鎖或以撬開及破壞門鎖或招來鎖匠逕為開鎖入室,或將其留置之物品逕為他移除去,否則,將會招致房客反控侵入住宅罪、竊盜罪等之虞,而招惹官司,不可不慎。
 
§ 法律辭典 §
【不動產役權】
    不動產役權,係民國九十九年二月三日公布修正之民法第三編物權篇第五章不動產役權之章名,原名為地役權,自九十九年八月三日起生效施行。該修正理由:係考量需役及供役客體已從土地擴張至其他不動產,為使名實相符,故將章名修正為「不動產役權」。
    「不動產役權」定義,依修正後之民法第851條規定:「稱不動產役權者,謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。」,比較原規定:「稱地役權者,謂以他人土地供自己土地便宜之用之權。」,更為具體明確,且能適應未來社會之進步,不動產役權之內容多樣性之需求,以發揮不動產役權之功能,促進土地及其定著物之利用價值;換言之,不動產役權係需役以補償他人之不動產承受一定負擔(容許其通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用),以提高自己不動產利用價值之物權,具有以有限成本實現提升不動產資源利用效率之重要社會功能。
    不動產役權便宜類型,就性質可分為:積極不動產役權,例如「通行、汲水」類型,即凡不動產役權人得於供役不動產為一定行為者,均屬之;「採光、眺望」則屬消極不動產役權類型,亦即凡供役不動產所有人對需役不動產負有一定不作為之義務,均屬之。除上述二種類型以外尚有其他類型,例如「電信」依其態樣可能是積極或消極,或二者兼具,依其特定之目的定其便宜之具體內容而論。然不動產役權便宜之具體內容是不動產役權之核心部分,基於物權之公示原則以及為保護交易之安全,地政機關自應配合辦理登記。